2018년 부동산 규제는..분양권 전매 양도세 50%, 신(新) 총부채상환비율(DTI) 등의 시행 본격화

강지현 기자 = 내년 1월 부터 초과이익환수제, 분양권 전매 양도세 50%, 신(新) 총부채상환비율(DTI) 등의 시행이 본격화된다.

7일 부동산 정보업체인 부동산인포를 비롯한 업계에 따르면 문재인 정부가 출범뒤 5차례에 걸쳐 발표한 이같은 내용의 ‘재건축초과이익환수제’ 등 부동산대책들이 내년부터 본격 시행된다.

세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담도 커진다. 1월엔 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용되며, 4월부턴 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는다.

다만 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 점은 피하기 어려울 전망이다.

내달 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유기간과 상관없이 양도세율 50%가 적용된다. 즉 양도차익이 5000만원이면 2500만원을 세금으로 부과된다는 뜻이다.

다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 중 2주택자가 내년 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10% 가산세율이 붙는다. 3주택자 이상 보유자에게는 20% 가산세율이 부가된다.

양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%라는 점을 감안하면 3주택자 이상 보유자에게는 최고 60%까지 세율이 적용되는 셈이다.

또한 차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준이 되는 DTI에서 차주의 상환능력을 더욱 정확히 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다. 기존보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영하는 셈이다. 다주택자는 두 번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있다.

또한 다주택자가 신규 주택담보대출을 받을 때 만기를 15년으로 재한해 DTI비율을 산정하기 때문에, 원금과 이자 상환부담이 증가할 것으로 예상된다.

아울러 지난 11월 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행도 상반기 중 본격화된다. 항목별로는 계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정 등이다.

앞으로 부동산 임대업 사업자의 대출심사가 강화된다. 내년 3월부터 부동산 임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)을 산출해 적정성 여부를 심사한다. 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출되는 RTI를 적용해 해당 대출의 적정성 여부를 심사한다는 방침이다.

올 하반기부터 DSR이 시행된다. DSR이 적용되면 주택담보대출과 신용대출을 포함한 모든 가계대출을 적용해 차주의 상환능력을 따져 대출한도를 정하기 때문에, 이전보다 대출받기 어려워진다.

내년 초부터 오피스텔 전매제한이 시행된다. 이르면 1월 또는 연내엔 오피스텔 관련 규제도 강화된다. 아파트 규제 강화로 반사이익을 얻었던 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구에서의 분양권 전매가 금지된다.

또한 지역 거주자에 전체 물량 중 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지하는 방안도 시행된다.

규모 300가구 이상의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화 돼 줄서기 등을 통한 과열양상도 줄어들 전망이다.